I doveri dell’Agente Immobiliare: gli obblighi informativi del mediatore

Consigli e soluzioni rivolti agli Agenti Immobiliari per adempiere all’obbligo informativo 

Il dovere d’informazione dell’Agente Immobiliare nella mediazione: come rispettarlo proteggendosi dall’inadempimento contrattuale

Oggi trattiamo un argomento delicato per gli Agenti Immobiliari, il quale concerne i doveri professionali ma che crea -di frequente- confusione: l’obbligo informativo.
Quando si parla degli obblighi informativi a cui sono tenuti i mediatori, spesso si fa fatica a delineare i contorni d’azione e le soluzioni (pratiche) per assolverli. Questo contributo si propone di fare chiarezza sul tema offrendo preziosi consigli per rispettare la legge e proteggersi dall’inadempimento contrattuale.
Partiamo da un presupposto importante: come professionisti, gli Agenti Immobiliari sono tenuti ad avere un grado di diligenza elevato (la cosiddetta “diligenza qualificata”), seguendo i dettami del comma 2 dell’articolo 1176 del Codice Civile. 
Tale diligenza impone di seguire quanto statuito da un ulteriore articolo del Codice, cioè il 1759, comma 1, dove si indica che l’Agente:
“Deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”. 
Andiamo a vedere cosa significa, che ripercussioni ha per gli Agenti e qual è il modo corretto per rispettare la legge senza incappare in errori.

Obblighi informativi dell’Agente Immobiliare: doveri del mediatore ed effetti dell’inadempienza

Come accennato, l’obbligo informativo da parte dell’Agente Immobiliare è sancito dall’articolo 1759 comma 1 del Codice Civile. Se il mediatore non rispetta tale dovere, configurando un difetto di informazione influente per la conclusione dell’affare, è passibile di grave inadempimento con conseguente risoluzione del contratto (e risarcimento di eventuali danni sofferti dal cliente). 
Il problema, ahinoi tremendamente frequente nel nostro Paese, è la vaghezza dell’articolo, che non specifica né la natura e né la tipologia delle informazioni che l’Agente Immobiliare è tenuto a fornire ai potenziali acquirenti.
La giurisprudenza è intervenuta nel tentativo di colmare le incertezze, in particolare la Suprema Corte ha precisato:
“Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione […], specifiche indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il qual comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.”
Dalla pronuncia della Corte di Cassazione possiamo trarre tre indicazioni importanti sui doveri informativi dei Professionisti del Real Estate:

1. Anzitutto, che l’Agente Immobiliare è gravato dall’onere di svolgere tutte le verifiche tecnico-giuridiche sia in base agli atti ricevuti (per esempio gli atti di provenienza) o recuperabili con gli strumenti ordinari disponibili (visure catastali e ipotecarie)
2. D’altro canto, l’Agente è anche tenuto a comunicare le circostanze riguardanti l’immobile (o gli immobili) a lui note, senza per questo essere costretto -in mancanza di un incarico specifico- a dover svolgere particolari indagini (come accedere alla documentazione edilizia del Comune)
3. In ogni caso il mediatore ha il divieto di condividere o portare all’attenzione notizie, informazioni o circostanze di cui non abbia verificato fondatezza e attendibilità. 

Obblighi informativi dell’Agente Immobiliare: casi ed esempi di inadempienza

Vari pronunciamenti giurisprudenziali della Corte di Cassazione hanno demarcato ancora meglio i confini, delineando con maggiore dettaglio i contenuti degli obblighi informativi dell’Agente Immobiliare. Si tratta di esempi di inadempienza che mostrano i casi in cui il mediatore “perde” la provvigione perché non ha rispettato il proprio dovere. Sintetizzando a fini divulgativi, ne elenchiamo alcuni:

• Il 14 luglio 2009 la Cassazione fa rientrare esplicitamente nella categoria delle informazioni che l’Agente Immobiliare avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza richiesta notizie “sull’eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti”
• Il 16 luglio 2010 la Corte esclude l’Agente Immobiliare dal diritto alla provvigione per responsabilità contrattuale perché ha omesso di informare che sull’immobile d’interesse del potenziale acquirente esisteva un’irregolarità urbanistica non ancora sanata, desumibile dal confronto tra atto di provenienza e stato effettivo degli ambienti
• Il 21 febbraio 2017 i giudici affermano che “la responsabilità del mediatore può porsi in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico”
• In ultima, sempre nel 2017 viene stabilito che: “il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”

Obblighi informativi dell’Agente Immobiliare: clausola per tutelarsi e proteggere la provvigione

I paragrafi precedenti mostrano che il contenuto degli obblighi informativi degli Agenti Immobiliari abbiano assunto via-via contorni più chiari anche se non ancora perfettamente nitidi. Allo stesso tempo è piuttosto ovvio quanto un’operazione di compravendita immobiliare sia di natura complessa, potendo coinvolgere diverse figure professionali e richiedere un apporto notevole di informazioni che non possono essere esaudite esclusivamente all’Agente. A questo punto sorge spontanea (e doverosa) la domanda: come possono i mediatori tutelare il proprio lavoro e proteggere la provvigione, nel pieno rispetto della normativa?
In Regold consigliamo di inserire nei propri incarichi una clausola che specifichi che l’attività di mediazione consisterà nella messa in relazione con potenziali acquirenti/venditori, con esclusione di pareri ed attività tecniche (per esempio: accesso agli atti in Comune, verifica del contenuto tecnico di documentazione edilizia-urbanistica, esami di carattere legale quali controllo su pignoramenti o esecuzione di testamenti…). Per questi casi è opportuno invitare i clienti a rivolgersi ai tecnici specialisti. Inoltre, è meglio fare sottoscrivere la clausola con doppia firma (ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c.).
Una clausola simile inserita nelle proposte rispetta pienamente la legge riguardo gli obblighi informativi, definendo nero-su-bianco i limiti di responsabilità dei mediatori, mettendoli al riparo da contestazioni e la perdita delle provvigioni.
Ricordiamo, infine, che le proposte d’acquisto sono soggette all’obbligo del deposito telematico dei formulari. Con Deposito Formulari di Regold puoi adempiere in pochi clic, con un servizio completo sempre aggiornato e dotato di assistenza telefonica continua.