Locazioni in cedolare secca e obbligo di comunicare la proroga: sì o no?

La comunicazione di proroga per gli affitti in cedolare secca è necessaria? Ce lo spiega direttamente l’Agenzia delle Entrate.

Nonostante l’obbligo di comunicazione di proroga dei contratti in cedolare secca sia cessato, è meglio compilare comunque il modello RLI.

In questo articolo vogliamo fare chiarezza su un dubbio che molti Agenti Immobiliari (e non solo) ci pongono: alla scadenza del contratto di locazione in cedolare secca (dopo 4 anni) è obbligatorio comunicare la proroga attraverso il modello RLI?

Una domanda che è diventata frequente sia per la modifica delle legge che per la serie di relative interpretazioni apparse su siti e testate importanti. Un esempio è la risposta al quesito presente in questo articolo.

Vedremo nelle prossime righe che sì, l’obbligo di comunicazione della proroga per i contratti in regime di cedolare secca è effettivamente cessato, ma l’Agenzia delle Entrate indica comunque di procedere per evitare disallineamenti e problemi.

Come consigliamo sempre, per avere sicurezze riguardo gli adempimenti è opportuno chiedere il parere diretto dell’istituzione competente. Certo, il fatto che la normativa non sia sempre chiara e produca interpretazioni diverse è uno dei grandi difetti del nostro paese. Purtroppo, però, per districarsi nell’intricata burocrazia italiana occorre avere un quadro completo, in particolare riferendosi ai soggetti che sono -in ultima istanza- chiamati a gestirla, come gli Uffici Territoriali di A.d.E. La nostra esperienza ultradecennale, infatti, ci ha insegnato che per garantire la correttezza delle pratiche ed evitare sanzioni è utile stabilire una linea diretta con l’ufficio (e in funzionari) di competenza. Attività che svolgiamo puntualmente e che è parte della forza dei nostri servizi. Proprio per assicurare la maniera corretta di adempiere, abbiamo chiesto un parere ufficiale riguardo l’obbligo di proroga per le locazioni in cedolare secca. Vediamo come ha risposto l’Agenzia delle Entrate.

Locazioni in cedolare secca e proroga: obbligo di comunicazione cessato

Prima di riportare la risposta dell’Agenzia delle Entrate, precisiamo un punto che ci sembra imprescindibile: l’obbligo di comunicazione della proroga per i contratti di locazione in cedolare secca è effettivamente cessato. Infatti, l’art. 3-bis del DL 34/2019 (cosiddetto “Decreto Crescita”) lo esplicita, andando a modificare il comma 3 dell’art. 3 del DL 23/2011.

Dunque è fuori di dubbio che non vi sia più alcun obbligo di comunicare le proroga: i soggetti che non compilano il modello RLI per la dichiarazione relativa, non sono passibili di sanzioni e possono tranquillamente continuare a esercitare la cedolare. L’importante è che manifestino -tramite dichiarazione dei redditi e versamento delle imposte- la volontà di mantenere attiva l’opzione.

Allora perché l’A.d.E. consiglia comunque di fornire la comunicazione di proroga? Perché quando si parla di affitti (cioè di relazioni di medio-lungo periodo) ci sono altre questioni da tenere in considerazione, che concernono rapporti futuri, modifiche e allineamenti fiscali. 

Locazioni in cedolare secca e comunicazione di proroga: il parere dell’Agenzia delle Entrate

Ci siamo rivolti direttamente all’ufficio territoriale di Milano 5 dell’Agenzia delle Entrate, chiedendo una risposta scritta e motivata sull’indicazione da fornire per la comunicazione delle proroga nelle locazioni in cedolare secca. Riportiamo integralmente il parere.

Nella prima parte viene confermato quanto abbiamo detto nel paragrafo precedente.

“Relativamente alla necessità di comunicare la proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, Il Decreto Crescita ha abolito l’obbligo di comunicazione della proroga della cedolare secca e ha altresì abolito le sanzioni previste. La novità è contenuta nella legge di conversione pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 29 giugno 2019., pertanto,  fa fede il comportamento concludente del contribuente, ovverosia la dichiarazione dei redditi percepiti e l’assolvimento dell’imposta sostitutiva denominata  cedolare secca alle scadenze previste.”

La risposta prosegue consigliando, comunque, di dare comunicazione di proroga e motivando tale indicazione: 

“Tuttavia, è sempre bene inviare il modello RLI per la proroga sia con procedura web o alternativamente all’ufficio competente, così che ai fini delle imposte dirette e indirette il contratto viaggi parallelamente. Si consiglia, pertanto, di continuare ad inviare le proroghe dei contratti, anche perché se un contratto non venisse prorogato e in un momento successivo ci fosse la necessità del subentro, quest’ultimo adempimento non potrebbe essere eseguito perché la locazione risulterebbe conclusa. Stessa cosa in caso di risoluzione anticipata.”

Comunicazione di proroga e locazioni in cedolare secca: conclusioni

Abbiamo visto, dunque, che è assolutamente vero che l’obbligo di comunicare la proroga per i contratti in cedolare secca è cessato. Ma abbiamo anche riportato il parere dell’ufficio territoriale Milano 5 dell’Agenzia delle Entrate, che ha spiegato molto chiaramente perché è bene comunque procedere con la comunicazione compilando il modello RLI. Si tratta, da un lato, di avere un allineamento tra imposte e contratti; dall’altro -ed è, forse, la questione più rilevante- perché mancando la comunicazione di proroga il contratto risulterebbe cessato e quindi non sarebbero possibili subentri o risoluzioni: un problema tutt’altro da sottovalutare.

In conclusione, dunque, nonostante sia cessato l’obbligo di comunicare la proroga, il nostro consiglio è di continuare a trasmettere il modello RLI alla scadenza del contratto, proteggendosi così da ogni possibile criticità o insidia futura.

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